El Gobierno aprueba dos decretos de vivienda con nuevas reglas para los alquileres y mayor protección frente a los desahucios

El Gobierno aprobó el pasado 29 de septiembre dos reales decretos-ley que introducen importantes cambios en el mercado de la vivienda y que han sido relacionados con el denominado popularmente «decreto Mari Carmen», impulsado en el debate público tras el desahucio de Maricarmen Abascal y las posteriores movilizaciones por el acceso a la vivienda.

Se trata del Real Decreto-ley 26/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, y del Real Decreto-ley 27/2026, dirigido específicamente a reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

El primero fue publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre. El segundo apareció en el BOE un día después y ha entrado en vigor este viernes 2 de octubre.

Protección frente a los desahucios

El Real Decreto-ley 26/2026 concentra buena parte de las medidas de protección de los inquilinos y de intervención en el mercado residencial.

Una de las principales novedades es la suspensión, hasta el 31 de diciembre de 2030, de determinados procedimientos de desahucio cuando la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad, no disponga de alternativa habitacional y la vivienda pertenezca a entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras hipotecarias en las condiciones definidas por la norma. La suspensión también puede aplicarse aunque ya exista una resolución judicial, siempre que el lanzamiento todavía no se haya ejecutado.

El decreto introduce además un mecanismo extraordinario para los casos de impago cuando exista vulnerabilidad económica. Si la Administración competente no ofrece una alternativa habitacional, deberá intervenir en el procedimiento en los términos establecidos por la norma.

Límites a determinadas compras de vivienda

El texto también establece restricciones temporales a algunas operaciones inmobiliarias consideradas de carácter especulativo.

Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades cuyo objeto social incluya la adquisición de inmuebles tendrán limitada la compra de viviendas cuando la operación se realice por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado.

La norma recoge, no obstante, distintas excepciones, como las adquisiciones destinadas durante al menos cinco años a vivienda asequible o social, residencias sociosanitarias, alojamientos para colectivos vulnerables o recursos destinados a víctimas de violencia de género.

Más control sobre los alquileres temporales

Otro de los cambios relevantes afecta a los contratos de temporada, una modalidad que ha ganado presencia en los últimos años.

A partir de ahora, el contrato deberá indicar expresamente la causa que justifica la temporalidad y esta deberá ser real y acreditable. La carga de demostrar la existencia de esa causa corresponde al propietario.

Con carácter general, estos contratos deberán tener una duración superior a 31 días y no podrán superar los doce meses, aunque podrán prolongarse si continúa existiendo la causa que justificó el desplazamiento temporal.

Cuando un alquiler temporal supere los doce meses sin una justificación suficiente, o se encadenen más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, podrá pasar a considerarse un arrendamiento de vivienda habitual, con las garantías asociadas a este tipo de contrato.

La reforma también incorpora nuevas reglas para el alquiler por habitaciones y extiende a esta modalidad parte de las garantías previstas para el arrendamiento residencial.

Prórroga extraordinaria de hasta dos años

El primer decreto incluye asimismo una medida para los contratos de vivienda habitual que estén próximos a finalizar.

Cuando el periodo de prórroga obligatoria, tácita o de tácita reconducción termine antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria por periodos anuales y hasta un máximo de dos años, siempre que cumpla las condiciones fijadas por la norma, entre ellas encontrarse al corriente del pago del alquiler.

Con carácter general, el propietario deberá aceptar la solicitud, aunque existen excepciones, como que ambas partes alcancen otro acuerdo, se firme un nuevo contrato o el propietario acredite que necesita recuperar la vivienda para destinarla a residencia propia o de determinados familiares.

Cambia la renovación de los contratos de alquiler

El Real Decreto-ley 27/2026 aborda específicamente la duración y renovación de los contratos de vivienda habitual y modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La nueva regulación establece que, una vez transcurridos al menos cinco años de contrato, o siete años cuando el propietario sea una persona jurídica, el alquiler se prorrogará por nuevos periodos de cinco o siete años respectivamente si ninguna de las partes comunica su voluntad de finalizarlo.

Para evitar esa renovación, el propietario deberá avisar al inquilino con una antelación mínima de seis meses, mientras que el inquilino deberá hacerlo con al menos dos meses.

Esto supone un cambio importante respecto al sistema anterior, que contemplaba, después de los cinco o siete primeros años, prórrogas anuales hasta un máximo de otros tres años.

Indemnización si el propietario decide no renovar

Una de las principales novedades del segundo decreto es la compensación económica prevista para determinados casos en los que sea el propietario quien decida poner fin al contrato.

Cuando no exista una de las causas justificadas recogidas en la ley, el arrendador que comunique su decisión de no renovar deberá abonar al inquilino una indemnización equivalente, como mínimo, a doce mensualidades de la renta de una vivienda de características similares.

En ningún caso esta compensación podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en el inmueble.

La indemnización no tendrá que abonarse en determinadas circunstancias. Entre ellas se encuentra que el propietario, si es una persona física, necesite la vivienda como residencia permanente para sí mismo o para familiares hasta segundo grado; que el inquilino no resida efectivamente en ella, salvo causas justificadas; que disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio; o que ambas partes acuerden un nuevo contrato.

Medidas fiscales y viviendas turísticas

El Real Decreto-ley 26/2026 incorpora, además, un amplio bloque de modificaciones tributarias vinculadas a la vivienda.

Entre ellas figura la posibilidad de que los ayuntamientos situados en zonas de mercado residencial tensionado establezcan un recargo de hasta el 50 % sobre la cuota líquida del IBI de inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos, de acuerdo con la normativa aplicable.

También se modifican aspectos del IRPF, el IVA y la fiscalidad de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, entre otras medidas.

Pendientes de la decisión del Congreso

Aunque los dos reales decretos-ley ya han entrado en vigor tras su publicación en el BOE, todavía deben superar su convalidación en el Congreso de los Diputados.

El pleno extraordinario para debatir ambos textos ha sido convocado para este viernes 2 de octubre, con una votación independiente para cada decreto.

Antes de la sesión, Junts anunció que votaría en contra de los dos textos y pidió al Gobierno que los retirara para negociar una nueva propuesta, al considerar que algunas medidas podrían reducir la oferta de alquiler y cuestionar competencias autonómicas. El Ejecutivo ha decidido mantener los decretos para que sean sometidos a votación.

El resultado parlamentario determinará, por tanto, si las nuevas medidas continúan vigentes. Si un real decreto-ley no obtiene la convalidación del Congreso, queda derogado, mientras que si recibe el respaldo de la Cámara mantiene su vigencia.